[이코노미스트 정동진 기자]NH투자증권이 ‘압구정 재건축 심층분석-구역별 사업현황 및 전망’ 보고서를 발간했다고 19일 밝혔다. 이번 보고서는 강남 대표 재건축 지역인 압구정동 일대의 구역별 사업 추진 현황과 시장 흐름을 분석하고, 재건축 완료 이후의 미래가치를 전망한 것이 특징이다.

압구정 재건축 특별계획구역은 총 6개 구역으로 나뉘며, 약 1만1000 세대 규모에 달한다. 전 구역이 30평대 이상 중대형 면적으로 구성되어 있고 교통, 학군, 상권 모두 우수해 서울의 ‘부촌’을 대표하는 상징적인 아파트 주거지로 꼽힌다. 최근 일부 구역의 정비계획이 확정되면서 재건축 사업이 본격화되고 있다.

압구정 아파트의 실거래가는 최근 3년간 꾸준한 상승세를 이어왔다. 특히 2024년 하반기부터 상승폭이 확대돼 2025년 상반기 25.8% 상승했다. 이는 강남구 전체는 물론 반포동, 대치동보다도 높은 상승률로, 재건축 기대감이 시장에 강하게 반영된 결과로 해석된다.

보고서에서는 구역별 실거래가를 분석했다. 한강 조망이 우수한 현대1·2차(3구역)와 사업속도가 빠른 신현대(2구역)가 가장 높은 시세를 기록하고 있는 것으로 나타났다. 반면 1·6구역은 통합 재건축 추진에 대한 이견으로 인해 조합설립이 지연되고 있다.

압구정 2~5구역은 조합설립 인가를 받은 지 3년이 지나면서 조합원 지위 승계 규제가 완화됐고, 이에 따라 거래량이 늘고 있다. 2025년 상반기 대내외 경제 불확실성이 큰 상황에서도 압구정 거래량은 높은 수준을 유지하며 6월 50건의 거래가 이뤄졌다.

사업 추진 현황을 보면 2~5구역은 2021년 조합설립 인가를 받고 신속통합기획 절차에 따라 재건축을 진행 중이다. 이 가운데 2구역은 시공사 선정 절차를 앞두고 있어 가장 빠른 진척을 보이고 있으며, 4·5구역도 정비계획 확정을 거치며 속도를 내고 있다.

보고서는 지역 내 주요 현안으로 ▲일부 구역의 대지지분 정리 문제 ▲서울시와 한강청 간 갈등이 이어지는 한강 덮개공원 설치 ▲투기과열지구 및 토지거래허가구역 규제 등을 꼽았다. 이 가운데 대지지분 정리 문제는 일부 사업 지연으로 이어질 수 있으나, 구조적 리스크로 확산될 가능성은 낮다고 진단했다.

아울러 압구정 재건축은 초고층 브랜드 아파트와 한강 조망을 앞세워 고급 주거 트렌드를 반영할 것으로 평가됐다. 보고서는 재건축이 완료되면 고가 아파트와 고급 주택의 경계를 허무는 새로운 고급 주거 시장이 형성될 수 있다고 전망했다.

정보현 NH투자증권 부동산 연구위원은 “영구적인 한강 조망, 대규모 단지, 초고층 브랜드 신축 기대 등 미래 주거 트렌드뿐만 아니라 교통, 공원, 상업·집객시설 등 다양한 생활 인프라를 고려할 때 압구정의 입지 위상은 더욱 공고해질 것”이라며 “대지지분 정리 등 이슈로 인해 사업 장기화 여부가 시장 기대심리의 핵심 변수로 작용할 수 있지만 이러한 불확실성이 해소될 경우 재건축 동력이 더욱 강화되고 가격 상승 압력도 커질 것”이라고 밝혔다.

정유나 NH투자증권 부동산 책임연구원은 “그동안 압구정 전체가 하나의 흐름으로 시세가 움직여왔다면, 앞으로는 구역별 사업속도에 따라 가격 격차가 점차 벌어질 가능성이 크다”며 “향후 구체화될 기부채납 수준과 추정 분담금, 초고층 재건축에 대한 시행 주체의 원활한 추진 여부 역시 사업성 판단의 핵심 기준이 될 것”이라고 덧붙였다.

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