[김민석 마스턴투자운용 전략기획부문 팀장] 기후변화가 더 이상 먼 미래의 위협이 아닌 현실이 되면서 온실가스 감축은 국가적 과제를 넘어 도시와 개인의 과제가 되고 있다. 그런데 우리가 매일 생활하는 공간, 바로 ‘건물’이 온실가스 배출의 주범이라는 사실을 아는 이는 생각만큼 많지 않다.

서울시만 들여다봐도 전체 온실가스 배출량의 약 71%가 건물에서 발생한다. ‘바퀴 달린 것들’(수송)의 비중은 20%에도 미치지 못한다. 건물은 도시의 숨은 온실가스 배출원인 것이다. 이는 서울만의 특수성이 아니다. 뉴욕, 런던, 도쿄 등 대부분의 글로벌 대도시에서도 유사한 패턴을 보이고 있다. 세계의 주요 도시들이 건물 부문 온실가스 감축에 사활을 걸고 있는 이유다. 

서울시의 온실가스 배출은 2000년대 후반 이후 감소세를 보이며 2020년에는 2005년 대비 약 13% 감소했다. 언뜻 보기에 긍정적인 성과처럼 보이지만, 세부 내용을 살펴보면 상황은 녹록지 않다. 건물 부문의 온실가스 배출량은 3% 감소에 그쳤고, 상업용 건물은 되레 6%, 공공 건물은 4% 증가했다. 이는 건물 부문 온실가스 감축의 시급성을 보여주는 유의미한 지표다. 

서울시의 경우 지난 20년간(2000년~2020년) 건물 연면적이 74%나 증가했고, 현재 전체 건축물의 절반 이상(53.3%)이 30년 이상 된 노후 건축물인 상황이다. 구축 건물의 에너지 관리가 제대로 이루어지지 않고 있다는 점도 문제다. 노후 건물의 단위면적당 온실가스 배출량은 신축 건물의 갑절 이상이다. 노후화되거나 환경 문제가 있는 건물의 자산가치가 하락하는 ‘브라운 디스카운트’(brown discount)의 그림자가 드리우는 지점이다. 

기후위기 대응의 성패는 이제 우리가 매일 발을 딛는 바로 그 공간에 달려있다. 서울시는 노후 건물의 에너지 효율 개선을 목표로 장기 무이자 융자 지원과 단열 효율성이 높은 제품으로 교체하는 사업을 추진한다는 구상을 갖고 있다. 

규제 패러다임 전환으로 건물 온실가스 배출 관리해야 

이에 서울시는 ‘건물 온실가스 총량제’를 단계적으로 도입한다. 이 제도는 일정 규모 이상 건축물에 온실가스 배출허용량을 설정하고, 초과 시 에너지 효율을 개선하는 감축 의무를 부과한다. 건물의 총 배출허용량은 단위면적당 배출 기준에 면적을 곱한 값이다. 건축물 용도를 12개 유형(업무시설, 문화 및 집회시설, 숙박시설, 공장, 의료시설 등)으로 분류하고, 유형별로 단위면적당 온실가스 표준배출 기준을 설정해 배출 총량을 관리하는 형태로 운영된다. 건물 에너지 패러다임의 대전환을 가져올 정책인 셈이다. 

기존의 건물 에너지 신고제는 에너지 사용량에 대한 자가진단을 통한 자율감축을 유도한다. 건물 에너지 등급제는 용도와 연면적에 따라 단위면적당 목표에너지 사용량 기준을 설정하고, 건물별로 A부터 E까지 등급을 부여한다. 이를 공개함으로써 에너지 효율화를 유도한다는 취지다. 이와 같은 건물 에너지 신고제와 건물 에너지 등급제는 자율 참여 방식이라 감축 효과가 5% 미만에 불과하다는 평가를 받고 있다. 단순 등급 분류만으로는 온실가스 감축 효과를 기대하기 어렵다는 의미다. 

총량제는 이러한 한계를 극복하고 구속력 있는 제도로 실효성을 높이는 접근법이다. 다만, 일각에서는 총량제가 부동산 시장과 경제에 미치는 영향에 대한 우려도 제기하고 있다. 노후 건물의 경우 에너지 효율 개선에 상당한 비용이 소요되며, 이로 인한 건물주의 부담이 임대료 상승으로 이어질 가능성이 있다. 또한 에너지 효율 개선 공사 중 발생하는 영업 손실과 임차인의 불편도 고려해야 할 요소다. 이러한 우려를 해소하기 위해서는 단계적 적용과 충분한 지원 제도의 마련이 필수적이다. 

2012년 녹색건축물 조성 지원법(약칭 녹색건축법)이 제정되었다. 녹색건축법은 녹색건축물의 조성에 필요한 사항을 정하고, 건축물 온실가스 배출량 감축과 녹색건축물의 확대를 통하여 녹색성장 실현 및 국민의 복리 향상에 기여함을 목적으로 한다. 여기서 녹색건축물은 ‘건축물과 환경에 미치는 영향을 최소화하고 동시에 쾌적하고 건강한 거주환경을 제공하는 건축물’을 가리킨다. 

다만 우리가 유념해야 하는 부분은 건축 및 기획 단계뿐 아니라 실제 운영 단계에서의 에너지 절감이다. 초기에 제아무리 고도의 선진 기법이 적용되어도, 준공 후 건물 운영 과정에서 온실가스 배출량 관리가 정교하게 이뤄지지 않으면 의미가 반감된다. ‘지속가능한’ 녹색건축물로 운영되기 위해서는 ‘지속가능한’ 관리와 전략이 긴요하다. 성능평가 및 검증(M&V·Measurement&Verification)의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 

규제 측면에서도 신축 규제뿐 아니라, 실제 배출량 기반의 관리제도에 힘을 쏟아야 하는 것과 연결된다. 한국은 2050년 탄소중립 목표를 달성하겠노라 선언했지만, 건물 부문의 감축은 더디기만 하다. 현행 제도는 기업 단위로 관리되어 개별 건물의 특성을 반영하지 못한다. 건물의 수명이 30~50년 이상인 점을 고려하면, 지금 건물 부문의 탄소 배출을 줄이지 않으면 2050년 탄소중립 달성은 요원하다. 

게다가 서울시는 당장 2033년까지 서울의 온실가스 배출량을 2005년(5234만t) 대비 절반(2567만t)으로 줄이겠다고 천명한 형국이다. 지난해 서울시는 ‘서울시 탄소중립·녹색성장 기본계획’을 발표했는데, 건물 온실가스 맞춤형 관리와 교통 수요관리·친환경 차 확대, 청정에너지로의 전환 등을 골자로 한다. 이 계획의 성공을 위해서는 시민 참여와 산업계의 동참이 필수적이며, 행정적 토대 강화와 함께 재정 지원 확대, 기술 혁신 촉진 등 다각적인 지원 체계가 뒷받침되어야 할 것이다. 

친환경 건물에 붙는 그린 프리미엄...합리적 선택안으로 꼽혀 

건물 온실가스 총량제는 기업 경영 측면에서 규제 리스크를 혁신 기회로 전환할 수 있는 전기가 될 것이다. 총량제 도입으로 에너지 효율화 기술, 스마트 빌딩 솔루션, 친환경 건축자재 등 새로운 비즈니스 생태계 형성에 가속도가 붙게 된다. 단열재, 고효율 설비, 재생에너지 시스템, 건물 에너지 관리 시스템(BEMS·Building Energy Management System) 등에 대한 수요가 증가하면서 관련 산업이 성장할 전망이다. 

더불어 에너지 효율 개선은 냉난방 비용 감소로 이어져 건물 이용자의 경제적 부담도 줄여줄 수 있다. 환경 성과가 우수한 부동산이 더 높은 자산가치와 임대료 프리미엄을 누리는 ‘그린 프리미엄(green premium)’도 이야기하지 않을 수 없다. 브라운 디스카운트의 반대 개념이다. 거칠게 말하면, 친환경 건물에 웃돈이 붙는 것이다. 환경 친화적으로 조성된 녹색 건물은 이제 단순히 당위적, 윤리적 측면에서만 권장되는 것이 아니라, 경제적이고 실리적 측면에서도 합리적인 선택안이 되고 있다. 

실제로 글로벌 부동산 컨설팅 기업들의 분석에 따르면, 녹색건축물이 부동산의 입주율, 임대료, 임차인 유지율을 높이고 전반적인 자산 가치를 높이는 경향을 띠고 있음이 드러난다. 가격만 높은 것에서 그치지 않는다. LEED(Leadership in Energy and Environmental Design)와 같은 친환경 건축 인증을 받은 자산은 경기 침체기에서 회복기에 이르기까지 더 나은 성과(시장수익률 상회)를 보여왔다는 것도 입증됐다. 

이러한 경제적 이점을 제도적으로 뒷받침하기 위해서는 이해관계자 의견 수렴과 전문가 의견 청취 과정이 중요하다. 건물 온실가스 총량제가 효과적으로 시행되기 위해서는 제도의 유연성을 확보하는 것에도 신경을 기울여야 할 터이다. 건물은 다양한 이해관계자가 사용하는 공간이며, 건물에 따라 에너지 이용 형태도 제각각이다. 따라서 각기 다른 니즈와 고충을 섬세하게 분석하고, 이를 제도 설계에 반영함으로써 실행 가능한 감축 목표와 현실적인 이행 방안을 마련해야 한다. 

이러한 맞춤형 접근은 규제의 효과성을 높이는 동시에 이해관계자들의 자발적 참여를 견인하는 발판이 될 것이다. 서울시의 건물 온실가스 총량제 도입은 다른 지자체에도 중요한 선례가 될 터이다. 뉴욕 등 여타 도시의 경험은 서울을 비롯한 국내 다른 도시들에 값진 교훈을 제공할 수 있다. 뉴욕에서 건물 소유주 그룹이 지방법 97조(Local Law 97)에 대해 제기한 소송이 기각된 것은 시사하는 바가 크다. 

원고 측은 주 정부 규제와 중복된다는 점, 과도한 벌금과 소급 적용으로 부동산 소유자의 권리 침해가 심대하다는 점, 새로운 세금 성격이라는 점 등을 소송의 주된 논거로 제시했다. 그러나 뉴욕주 대법원은 지자체(뉴욕시)가 온실가스 배출을 규제할 수 있는 권한을 폭넓게 갖고 있는 것으로 판단했다. 벌금의 규모, 방식 또한 입법과 재량의 영역이고, 소급 적용이라기보다는 새로운 이슈에 대한 지자체의 정당한 행정으로 해석한 것이다. 

탄소중립, 정부·기업·시민의 삼중주 필요

성공적인 제도 정착을 위해서는 정부, 기업, 시민의 긴밀한 협력이 필수적이다. 정부는 법적·제도적 기반을 확립하고 인센티브와 페널티를 합리적으로 정비해야 한다. 기업과 건물 소유주는 에너지 효율 개선과 신재생에너지 도입에 적극 나서야 한다. 시민들은 에너지 절약과 친환경 생활 방식으로 탄소중립에 동참해야 한다. 건물 온실가스 총량제를 도입하는 과정에서 부딪히는 과제도 면밀하게 파악해서 이 제도를 보다 발전적으로 끌고 가기 위해 진력해야 한다. 

가장 먼저 제기될 수 있는 문제점은 재정적 부담이다. 현실 세계에서는 대의에 호소하는 슬로건만으로는 해결되는 것이 거의 없다. 감축 수단 도입을 위해서 소요되는 비용, 경우에 따라 건물을 이전하거나 이용 중단을 하면서 야기되는 비용 등을 감안하면 부담이 만만찮다. 친환경 및 에너지 절감에 대한 투자를 회수할 수 있는 기간이 분명치 않기도 하다. 

두 번째는 건물을 둘러싼 다양한 이해관계자(stakeholders) 간에 노정되는 입장 차이다. 감축 이행 의무가 건물주에게 부과되는 구조 아래에서는, 테넌트(건물 이용자·임차인)가 감축 노력을 할 유인이 부족하다. 또한 에너지 효율 개선을 위한 투자와 노력의 수혜자는 건물주라기보다는 테넌트이므로, 건물주 입장에서 투자 유인이 더 명확해질 필요가 있다. 

세 번째는 기술적·전문적 역량의 부족이다. 온실가스 감축을 위한 건물 에너지 효율화는 고도의 기술과 전문성을 요구하는 분야다. 그러나 국내 건설 및 부동산 산업에서는 이러한 전문 인력과 기술이 아직 충분히 확보되지 못한 상황이다. 

특히 중소 건물주나 지방 도시의 경우 이러한 격차가 더 크게 나타날 수 있어, 형평성 문제가 제기될 수 있다. 제도의 내실 있는 운영을 위해서는 다각도의 지원이 필요하다. 보조금, 금융지원 등의 재정적 지원과 기술 지원 및 컨설팅, 교육 지원(전문가 양성 프로그램 운영, 이해관계자 대상 교육 등), 행정 지원 등 비재정적 지원 또한 절실하다. 

아울러 제도적 기틀을 다지는 것이 시급하다. 산업통상자원부의 ‘에너지이용합리화법’과 국토교통부의 ‘녹색건축물 조성지원법’ 개정을 통해 총량제 시행의 동력을 더욱 공고히 해야 한다. 지자체의 관리 권한 확대에 방점이 찍혀야 할 것이다. 

민간 참여를 유도하는 ‘당근’도 중요하다. 감축 노력을 기울인 건물주에게 용적률 완화, 취득세 감면, 저금리 대출 등 녹색 금융 혜택을 제공하고, 임차인들에게도 전기요금 절감 등 실질적 혜택이 돌아가야 한다. 아울러 국내에도 건물 온실가스 감축을 위해 건물 커미셔닝(commissioning)을 포함한 종합적인 가이드라인이 필요하다. 

건물 커미셔닝은 기후적 요소를 고려하여 건축물의 냉방, 난방, 공조, 조명 등 건축물의 설비 시스템을 최적으로 운영하도록 체계화하는 과정이다. 이는 건물이 최초에 설계 및 계획 의도대로 설치되고 운영될 수 있게 할 뿐만 아니라, 전반적인 성능을 향상하는 데 중점을 둔다.

 해외 사례에 따르면, 커미셔닝을 통해 기존 건물은 전체 에너지의 16%, 신축 건물은 13%의 에너지를 절감할 수 있는 것으로 나타났다. 이는 커미셔닝이 설비 관리 측면뿐 아니라, 국가 온실가스 감축 목표 달성에도 상당한 기여를 할 수 있음을 시사한다. 미국에서는 1989년 미국 난방냉동공조학회(ASHRAE·American Society of Heating, Refrigerating and Air-Conditioning Engineers)가 커미셔닝 가이드라인을 발표했으며, 제도 개정과 관련 활동을 활발하게 추진해 오고 있다. 

국내에서도 국내 건축물 특성과 현실적 조건을 입체적으로 고려한 표준 지침을 보다 정교화해야 한다. 이를 건물 온실가스 총량제와 연계한다면 정책의 효용성을 크게 높일 수 있을 것이다. 

지구보다 빠른 서울의 열기

기후변화의 영향은 지구 전체에 고르게 나타나지 않는다. 서울의 평균기온 상승 폭은 지구 평균기온의 상승 폭보다 크게 높다. 1900년대 초반 이후 지구 평균기온은 약 1.5°C 증가했는데, 같은 기간 서울의 평균기온은 약 3°C 증가했다. 서울이 더 빠르게 뜨거워지고 있는 것이다. 건물 온실가스 총량제는 기후변화 대응을 위한 필수 정책이다. 강력한 제도 시행과 민간의 적극적 참여를 통해 서울이 탄소중립 도시로 나아가는 데 중요한 역할을 할 것이며, 다른 지자체로 확산 시 국가 탄소중립 정책의 기폭제가 될 수 있다. 

건물 온실가스 총량제의 성공을 위해서는 정보의 투명성과 데이터 기반 의사결정이 핵심이다. 건물 에너지 사용 데이터를 실시간으로 모니터링하고 분석할 수 있는 디지털 인프라 구축이 필요하다. 블록체인, IoT, AI 등 첨단 기술을 활용한 스마트 에너지 관리 시스템은 이러한 정보 투명성의 기초가 될 것이다. 

향후 이 분야는 한국이 글로벌 시장에서 경쟁력을 가질 수 있는 유망 산업으로 발전할 가능성이 크다. 건물 부문 온실가스 배출 관리는 대부분의 지자체에서 탄소중립 목표를 달성하기 위해 반드시 다루어야 하는 영역이다. 근시안적 접근만으로는 건물 부문에서 탄소 배출량을 획기적으로 감축하기 어렵다. 지자체의 탄소중립 목표가 진정성 있는 것이라면, 개별 건물을 대상으로 하는 온실가스 총량제를 검토하고 지역 특성에 맞는 시행 방안을 고안해 도입해 나가야 한다. 

서울의 움직임을 넋 놓고 보고만 있을 수는 없지 않은가. 건물 온실가스 총량제는 단편적 규제가 아닌 건물 부문의 저탄소 전환을 위한 종합 정책 패키지다. 이를 통해 환경적, 경제적, 사회적 가치를 동시에 창출하는 지속가능한 도시 발전 모델을 구축할 수 있다. 결국 탄소중립 목표 달성의 열쇠는 건물이 쥐고 있다. 기후위기 시대, 건물에서부터 촉발되는 혁신이 우리의 미래를 바꿀 것이다. 현재 서울시의 그린 리모델링 지원 사업은 규모와 대상이 제한적이다. 지원 범위와 규모를 확대하고 절차를 간소화하며, 기술 지원과 컨설팅을 강화해 건물주들의 적극적인 참여를 이끌어야 한다. 

노후 건축물 리모델링 시 에너지 효율뿐 아니라 내진 보강, 화재 안전, 접근성 개선 등을 함께 고려하는 통합적 접근도 필요하다. 우리가 매일 일하고 생활하는 공간에서 발원하는 변화는 환경 보호의 메시지를 뛰어넘어 도시의 경쟁력과 지속가능성을 좌우하는 핵심 요소가 되었다. 건물 온실가스 총량제는 이러한 전환의 핵심 정책이다. 도시의 미래와 기업의 성장 동력, 그리고 시민의 삶의 질은 이제 건축 환경을 중심으로 전개되는 탄소중립 여정과 불가분의 관계에 있다. 

기후위기의 시계는 거꾸로 돌아가지 않는다. 우리가 서 있는 건물이 곧 미래를 짓는 토대이다. 도시의 온도를 낮추는 것도, 지구의 미래를 바꾸는 것도 결국 우리의 일상을 지탱하는 건물에서 시작된다. 건물 온실가스 총량제는 규제를 넘어 도시의 미래에 대한 청사진이자, 우리 모두의 지속가능한 삶을 위한 공동의 약속이다. 

김민석 마스턴투자운용 팀장은_성균관대 박사과정에서 행정학과 정책학을 수학하고, 현재 대체투자 전문 자산운용사인 마스턴투자운용 전략기획부문에 재직 중이다. 대통령 직속 민주평화통일자문회의 자문위원, 서울에너지공사 시민위원, 국립생태원 국민참여혁신단 국민위원 등을 역임했고, 한국PR협회 ESG이사, 한국사회적기업진흥원 외부전문가 자문위원, 경기도사회적경제원 외부 전문위원, 경기도 탄소중립 도민추진단 등으로 활동 중이다.

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